Simplification du droit de l'urbanisme et du logement. Présentation de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025
Les articles cités sont issus du code de l'urbanisme, sauf mention contraire.
La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 a été publiée au Journal officiel du 27 novembre 2025. Le texte vise principalement à simplifier les procédures d’urbanisme, à donner aux collectivités de nouveaux leviers d'aménagement et à renforcer les moyens de lutte contre les constructions illégales.
1. Evolution des documents d'urbanisme. Simplification
Deux procédures d’évolution. L'article 1er supprime la distinction entre les procédures de modification « de droit commun » et « simplifiée » des schémas de cohérence territoriale (SCoT) et des plans locaux d'urbanisme (PLU). Les articles L 143-37 à L 143-39 et L 153-45 à L 153-48 du code de l'urbanisme sont abrogés.
Désormais, la modification devient la procédure standard pour faire évoluer ces documents. La révision, plus lourde, n'est requise qu'en cas de changement majeur des orientations stratégiques (ex. : le PPAD pour le PLU) définies dans le projet d'aménagement (art. L 143-29 et L 153-31). Par ailleurs, la modification des documents des lotissements est facilitée en abaissant les majorités de colotis requises (art. L 442-11).
Extension de la consultation en ligne à la place de l’enquête publique. L'article 2 étend le recours à la participation du public par voie électronique (PPVE), qui peut désormais notamment remplacer l'enquête publique pour les projets de logements situés dans les communes où le marché immobilier est tendu. Cette procédure dématérialisée est prévue à l'article L 123-19 du code de l'environnement.
Document unique fusionnant SCoT et PLU. L'article 3 introduit la possibilité de créer un document d'urbanisme unique (art. L 146-1 du code de l’urbanisme) lorsque les périmètres du SCoT et du PLU intercommunal sont identiques.
2. Droits du sol
Cristallisation pour les permis modificatifs. L’article 23 introduit un principe de cristallisation, à la date de délivrance du permis de construire initial, des règles d’urbanisme applicables à l’examen d’une demande de permis modificatif, sauf pour les règles nouvelles qui ont pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publiques (art. L 431-6 et L 441-5).
Dérogation au PLU(i). L’article 9 élargit les dérogations aux PLU(i) (art. L 152-6-7), notamment pour les logements en zones d'activité économique (ZAE), les équipements publics, logements étudiants (art. L 152-6-8), les changements de destination en zones naturelles, agricoles ou forestières (NAF) pour les bâtiments désaffectés depuis plus de 20 ans (art. L 152-6-9). L'accord du maire est obligatoire.
Stationnement. Les obligations de création de places de stationnement prévues par le règlement du PLU sont assouplies (art. 20 et 21 de la loi ; art. L 152-6).
Emplacements réservés. Si la collectivité ne veut plus acheter le bien, la réserve tombe automatiquement et il n'y a pas besoin, en plus, de modifier le PLU (art. 29 de la loi).
Prorogation des permis précaires. Elle est facilitée (art. 24 de la loi ; art. L 433-2 et L 152-6).
3. Solarisation des parkings
La solarisation des parkings extérieurs de plus de 1 500 m² existants, sur au moins la moitié de leur superficie, a été imposé par le loi dite APER. L’article 8 de la loi assouplit cette obligation afin d'autoriser le mix entre ombrières et végétalisation. Cependant, au moins 35 % de la moitié de la surface totale du parking devront être couverts par des ombrières photovoltaïques (panneaux solaires). Le calendrier d’échéances de la loi APER est adapté.
4. Opérations de transformation urbaine, nouvel outil de densification
L'article 17 crée les « opérations de transformation urbaine » (OTU), codifiées à l'article L 315-1 du code de l’urbanisme. Ces opérations ciblent les zones pavillonnaires et les zones d'activité économique pour favoriser leur requalification et optimiser l'utilisation de l'espace. L'OTU est définie par délibération de la commune ou de l'intercommunalité, qui fixe son périmètre, ses objectifs, sa durée et son programme d'actions. Une concertation du public est obligatoire.
5. Contentieux et sanctions renforcées contre les constructions illégales
L’article 26 réduit le délai du recours gracieux à 1 mois (art. L 600-12-2) et supprime son effet suspensif sur le contentieux. Il encadre les substitutions de motifs à 2 mois (art. L 600-2), abroge l'article L 600-1 du code de l’urbanisme (qui permettait d'invoquer l'illégalité pour vice de forme ou de procédure d'un SCoT pour contester une autorisation d'urbanisme), crée une présomption d’urgence pour le référé-suspension contre un refus de permis (art. L 600-3-1).
L’article 26 de la loi renforce les pouvoirs de police de l’urbanisme :
- le montant maximal de l’amende administrative prévue à l’article L 481-1 du code de l’urbanisme est porté à 30 000 € ; - les astreintes journalières peuvent atteindre 1 000 € (contre 500 € actuellement), avec un plafond porté à 100 000 € (contre 25 000 €) ; - l'opposition devant le juge administratif à l'état exécutoire pris en application de l'amende ou de l'astreinte ordonnée par l'autorité compétente n'a pas de caractère suspensif.
6. Entrée en vigueur
Les dispositions de l'article 1er entrent en vigueur 6 mois après la promulgation de la loi et ne s'appliquent pas aux procédures d'évolution des SCoT et PLU déjà en cours.
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